Caseros en Bilbao pueden fijar dos precios de alquiler ante cambios en la Ley de Vivienda

Los caseros en Bilbao ahora tienen la posibilidad de establecer dos precios en los contratos de alquiler, una medida preventiva en caso de que se caiga el control de la Ley de Vivienda

Un juez avala esta cláusula en los contratos si el inquilino la entiende y acepta. Este fallo judicial es el primero en avalar la conocida como cláusula berlinesa, que permite a casero e inquilino pactar en el contrato de alquiler un precio topado por el control de rentas de la Ley de Vivienda y otro superior para que, en caso de que la justicia anule la intervención de precios, el arrendador se asegure de ingresar la renta correspondiente al valor real del mercado.

Primer fallo judicial que avala la cláusula berlinesa, asegurando el ingreso real del mercado

El Tribunal Constitucional rechazó el 24 de mayo la mayor parte del recurso interpuesto por la Junta de Andalucía contra la Ley de Vivienda. No obstante, solo valoró si la ley invadía competencias y no el fondo de la cuestión, la legalidad de intervenir los precios del alquiler. La Corte aún tiene pendientes siete recursos contra la ley en Cataluña, Galicia, Comunidad de Madrid, País Vasco, Baleares, además del PP y del Parlamento catalán. Una vez se pronuncie, la cuestión podrá elevarse al TJUE para que falle si la intervención de precios es conforme al derecho europeo.

Reacción de los caseros ante la incertidumbre legal

Ante esta incertidumbre, muchos caseros, especialmente en Cataluña, donde de momento es la única comunidad autónoma que aplica el control de precios, ya están incluyendo esta cláusula en los contratos de alquiler. De esta forma, se aseguran el precio de mercado si, finalmente, la ley se declara nula. Regiones como Asturias y Navarra también estudian adherirse al control de precios.

Sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 55 de Barcelona del 22 de mayo

Este fallo, aún recurrible ante la Audiencia Provincial, concluye que la cláusula no es abusiva ni nula porque el inquilino conoció «de forma clara y precisa las cargas derivadas del pacto objeto de controversia». Por lo tanto, se desestimó íntegramente la demanda.

Carlos Muñoz, CEO de CIM Tax & Legal y abogado que llevó el caso por la parte del arrendador, explicó que la juez valoró la transparencia del contrato. Casero e inquilino intercambiaron correos en los que el primero informó sobre el funcionamiento de la cláusula y el segundo se dio por enterado.

La denuncia del inquilino y la aclaración de carlos muñoz

El inquilino denunció que la cláusula berlinesa era abusiva porque la Ley de Arrendamientos Urbanos solo permite establecer un único precio en el contrato, no dos. Carlos Muñoz aclaró que solo se pactó un precio, indicando que estaba reducido por ley y que dicha ley estaba impugnada en el Constitucional. Por lo tanto, si se declaraba nula, se cobraría el precio pactado, es decir, el de mercado.

Antecedentes del caso en Barcelona y el impacto de la ley de vivienda autonómica

El caso se refiere a un contrato de alquiler en Barcelona de junio de 2021. En esa fecha, en la comunidad autónoma regía la ley de vivienda autonómica que limitó los precios, pero que finalmente fue anulada por el Constitucional en marzo de 2022. La razón fue que invadía la competencia estatal en materia civil para regular las bases contractuales.

Actualidad de las cláusulas Berlinesas y su seguridad jurídica

No obstante, según Carlos Muñoz, este tipo de cláusulas también son posibles en la actualidad, ya que la Ley de Vivienda también está impugnada en el Tribunal Constitucional e incluso puede llegar al tribunal europeo. «Tenemos clientes que están pactando estas cláusulas porque ganan seguridad jurídica si el Constitucional o el TJUE declaran nulo el control de rentas», explica.

En definitiva, la cláusula berlinesa representa una medida para que los caseros se aseguren de recibir el valor real del mercado por sus propiedades, en un contexto legal aún incierto. Esta práctica ya está siendo adoptada en Cataluña y podría extenderse a otras regiones de España.