El intrincado camino de los impuestos en la compra-venta de inmuebles

Si existe una realidad que se intercala entre el deseo de comprar o vender un inmueble, es el universo de impuestos que rodea tal transacción. A continuación, desgranamos con precisión esta maraña fiscal que acompaña a la compra-venta de propiedades.

Determinantes de la fiscalidad en la transacción

El escenario impositivo en la adquisición o venta de un inmueble no es uniforme. Varios factores influyen:

1. Condición del inmueble: ¿Es nuevo o de segunda mano?
2. Perfil del vendedor: ¿Se trata de un particular o de un empresario?
3. Residencia del comprador: ¿Es residente en España o no?

Adquiriendo un inmueble nuevo

Cuando el inmueble se adquiere directamente del promotor, el comprador tiene dos tributos principales a considerar:

• IVA: Si se trata de viviendas, el impuesto es del 10%. Sin embargo, para otros tipos de inmuebles, asciende al 21%.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Un tributo cuyo porcentaje cambia dependiendo de la comunidad autónoma.

La compra de un inmueble usado

En el caso de propiedades ya transmitidas anteriormente, el impuesto principal es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Su tipo oscila entre el 6% y el 10%, aunque algunas comunidades ofrecen bonificaciones o reducciones.

Vendiendo un inmueble: Ganancias y pérdidas patrimoniales

Tras vender una propiedad, el vendedor debe registrar una ganancia o pérdida patrimonial en su declaración de la renta. Esta se obtiene al deducir del precio de venta el precio de compra y los gastos vinculados.

La tributación de la ganancia sigue la escala del ahorro, con los siguientes tramos:

• Hasta 6.000€: 19%
• De 6.000 a 50.000€: 21%
• De 50.000 a 200.000€: 23%
• De 200.000 a 300.000€: 27%
• A partir de 300.000€: 28%

En caso de pérdida patrimonial, esta puede compensarse con otras ganancias o rendimientos del ahorro en el mismo ejercicio fiscal o en los cuatro años siguientes.

Exenciones en la venta: Reinvirtiendo y edad avanzada

Vender tu hogar principal puede traer un alivio fiscal si reinviertes el monto obtenido en la adquisición o reforma de otra vivienda principal en un plazo de dos años. Por otro lado, los mayores de 65 años o aquellos con dependencia severa o gran dependencia quedan exentos de declarar la Ganancia Patrimonial en la declaración del IRPF.

Tratamiento fiscal para vendedores no residentes

Cuando el vendedor es no residente en España, el comprador tiene la obligación de retener el 3% del precio de venta y abonarlo a Hacienda como un anticipo del IRNR del vendedor. Esta acción se documenta en la escritura de compra.

El vendedor no residente, a su vez, debe presentar el modelo 210 para liquidar el IRNR. En este modelo, se declara la ganancia o pérdida y se deduce el 3% retenido.

Conclusión: La importancia de la planificación

El proceso de compra-venta de inmuebles está sembrado de consideraciones fiscales. Cada detalle cuenta, y cada decisión puede tener un impacto significativo en la carga fiscal final. Por eso, una adecuada planificación y asesoramiento son cruciales para maximizar la rentabilidad de la operación.